‘333体育官网在线登录’从房地产业周期性看我国房地产发展的新趋势

概要：2008年的世界金融危机使我国的房地产业受到相当大的影响，从而影响到国民经济的发展。本文基于房地产业的周期性规律对我国房地产发展过程展开了系统分析，同时对我国现阶段的房地产展开了更为精确的定位，并对发展趋势展开了预测，本文指出2009年将是本次周期的低谷期，2010年我国的房地产开始回头下降的趋势，开始下一个周期循环。最后针对房地产政策和制度明确提出了一些意见和建议。

　　关键字：房地产周期；房地产业；趋势 　　2008年世界金融危机的经常出现对各国的经济产生了相当大的影响，我国的房地产业也受到金融危机的冲击，造成一些房地产企业的亏本和破产。但是随着2009年后半年世界经济特别是在是我国经济的衰退，一些地区的房地产又开始经常出现了大幅的下跌。

我们将从房地产周期的角度展开分析和预测一下未来我国房地产业发展的方向。　　一、房地产业周期的概念 　　林增杰、武永祥和吕萍指出，房地产经济周期是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而经常出现的扩展和膨胀交错重复运动的过程。谭刚指出，房地产周期是房地产经济水平平缓波动、周期循环的经济现象，展现出为房地产业在经济运行过程中交错经常出现扩展与膨胀两大阶段、循环往复衰退-兴旺-衰落-不景气四个环节 　　各国的房地产业都有周期性。

美国的房地产业周期较长，平均值周期为18年左右；日本房地产业周期和整个国民经济的发展是实时的，7-8年为一个周期；香港房地产业不存在显著的周期波动规律，一般最较短6-7年，最久9-10年，平均值8-9年就不会经常出现一次房地产周期循环波动，并且每个周期循环大体呈现出前5-6年下降、后2-3年上升的波动规律（杨奇主编《香港概论》，1990）；台湾地区的房地产周期大约为7-8年，从1972年到1993年台湾经常出现了4次房地产景气循环。　　二、我国的房地产周期的特点 　　（一）我国房地产的周期大约在5年左右 　　从1988年到2008年的20年期间的房屋销售价格指数，我们可以找到，从1993年是我国的“房地产热”年份，周期正处于波峰阶段，到1998年步入第二个波峰，2004年是第三个波峰，2008年是第四个波峰。

　　可以显现出，我国的房地产业大约是5年左右为一个周期。我国国民经济从1953年到1990年共计呈现8个4～6年的波动周期。

这和我国制定和实行国民经济“五年计划”是有关系的。在5年当中，投资量的产于和节奏不存在曲线形的变化。而房地产业是国民经济的寒暑表，房地产的波动周期必定与之比较不应，其波动周期大体上也是4～6年，平均值为5年。　　（二）我国房地产的发展区域不均衡，各地区周期有差异 　　我国的房地产业就是指深圳、上海、北京等一些大城市开始发展，从而开始造就了东部沿海城市的房地产发展，国家的固定资产投资也大部分在东部。

东部地区和城市的房地产业发展显著慢于中部和西部，房价也显著低于中西部地区。　　东部房地产业的发展造就了中西部地区房地产业的发展，所以从周期性上看，东部地区抵达最高点时，中部地区正处于发展下降阶段，而西部地区在初始发展阶段。

所以，2009年沿海一些大城市的房价开始暴跌的时候，中西部地区的房价趋于稳定，没经常出现大幅的暴跌，像西安、兰州、西宁、乌鲁木齐等一些西部城市的房价反而经常出现持续下跌的趋势。这就说明了我国房地产周期在有所不同的地区有有所不同的时间周期，大约的可以总结为东部-中部-西部的次序。

　　三、我国房地产业发展的趋势及预测 　　（一）我国未来的房地产价格是稳中有升，下降和上升幅度都会过于大 　　从前面的房地产周期分析可以显现出，我国房地产的发展具备显著的周期性，而且有所不同的地区不存在着周期时间的差距。以及融合近年来有关的数据特征，我们可以辨别，2009年是本次周期的低谷点，2010年宏观经济开始衰退。预计2010年住宅价格有可能稳中有升，但大部分地区将渐趋理性，会经常出现大幅的快速增长。

同时，由于未来我国城市化的进程减缓，不会使大量农村的人员转入城市，增进城市房地产的刚性市场需求，使得房地产的价格会经常出现大幅度上升的有可能。

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